不動産売却で損をしないために｜両手仲介・囲い込みの実態と四日市市での対処法
四日市市で土地や住宅の売却を考えているとき、「本当にこの価格が適正なのか」「担当者を信頼していいのか」と迷う方は少なくありません。不動産取引では、売主が知らないうちに不利益を被るケースがあります。
その代表が両手仲介と囲い込みです。売却価格の低下や売却期間の長期化といった実害につながる可能性があり、売主として正しく理解しておく必要があります。2025年1月には宅建業法が改正され、情報公開の透明性を高めるルールが整備されました。
しかし制度が変わっても、売主自身が仕組みを知らなければ自分の身を守るのは難しいのが現状です。
この記事では、両手仲介と囲い込みの基本から四日市市での防止策・対処法まで解説します。最後には地域で頼れる不動産会社3社もご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
両手仲介の基本知識｜四日市市の不動産売却前に知っておくべきこと
不動産売却を安心して進めるには、まず取引の仕組みを知ることが重要です。
また、「両手仲介」が売主にとってどのような意味を持つのか、四日市市の市場の実態とあわせて整理します。
両手仲介とはどのような取引形態か
両手仲介とは、売主側と買主側の両方を同じ不動産会社が担当する取引形態です。通常は売主側・買主側にそれぞれ別の仲介会社が入りますが、両手仲介では1社が双方の仲介手数料を受け取ります。
会社側の収益が2倍になる構造であるため、自社で買主を見つけようとする動機が強くなりやすいと言えるでしょう。
片手仲介と何が異なるのか
片手仲介では売主側・買主側にそれぞれ別の会社が入り、各社が依頼主の利益を優先して交渉します。両手仲介では1社が双方を代表するため、利益相反が生じやすい構造になる点が大きな違いです。
担当会社が本当に自分の側に立って動いているかを、売主として意識しておくことが大切となります。
両手仲介が不動産会社にとって有利な理由
売却価格が2,000万円の物件では、片手仲介の手数料は約70万円前後ですが、両手仲介では1社でその約2倍を得られます。こうした収益構造が、自社買主の獲得を優先する動機につながることがあるでしょう。
ただし、それ自体が問題なのではなく、売主の利益を後回しにする行動が伴う場合にリスクが生じると考えられます。
四日市市の不動産市場における両手仲介の実態
suumoの2026年1月時点のデータによると、四日市市の売却価格相場は土地で約1,190万円、戸建てで約1,999万円、マンションで約1,980万円です。
地域密着型の中小会社と広域ネットワークを持つ大手が共存するエリアであり、両手仲介が成立しやすい環境も整っています。取引の仕組みを事前に理解しておくことが、適正売却へのカギを握るでしょう。
囲い込みとは何か｜両手仲介との深い関係
両手仲介そのものは違法ではありませんが、それと結びついた「囲い込み」は売主に実害をもたらす可能性がある行為です。定義から法改正の現状まで、要点を絞って解説します。
囲い込みの定義と背景
囲い込みとは、売主から依頼を受けた不動産会社が両手仲介の成立を目的に、他社や他の買主候補からの問い合わせを意図的に妨害する行為です。本来は幅広い買主候補へ情報を届けるべき立場にある会社が、情報を独占してしまう問題と言えます。
なぜ囲い込みが起きるのか
他社が買主を連れてくれば片手分の手数料しか入りませんが、自社で買主を見つければ両手分を得られます。この収益構造に加え、売主が取引の詳細を把握しにくい情報の非対称性が、囲い込みを生む温床になっています。
売主側が正しい知識を持つことで、構造的な問題に対処できる可能性が高まるでしょう。
囲い込みが発生しやすい媒介契約の種類
売却を依頼する際に選ぶ媒介契約の種類によって、囲い込みの発生しやすさが異なります。それぞれの特徴を把握しておきましょう。
専任媒介契約
専任媒介契約は1社にのみ依頼する形態で、契約から7日以内のレインズ登録と2週間に1回以上の活動報告が義務づけられています。独占的に依頼される分、囲い込みが発生しやすい環境になりやすい点に注意が必要でしょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は制約がさらに強く、売主自身が買主を見つけた場合も直接取引が認められません。レインズ登録は5日以内と厳しくなりますが、自社買主獲得への動機も強くなるため、会社選びの慎重さが求められます。
一般媒介契約との比較
一般媒介契約は複数社に同時依頼できる形態で、各社が競い合う構造から囲い込みが起きにくいのが特徴です。
一方で各社の積極性が下がりやすい面もあるため、物件の状況や売却希望時期に応じて選ぶことが大切でしょう。
2025年1月施行の宅建業法改正と2026年時点での現状
2025年1月の宅建業法改正では、囲い込み防止を目的とした規制が強化されました。主な改正内容と2026年時点での課題を確認しておきましょう。
1. レインズへの物件情報登録ルールの厳格化
登録期限や登録内容に関するルールが明確化され、売主への登録証明書交付が義務化されました。自分の物件が適切に登録されているかを確認する権利があることを、ぜひ覚えておいてください。
2. 取引ステータスの正確な更新義務
レインズ上の取引ステータスを正確に更新することが義務づけられ、「商談中と偽る」手口への牽制効果が期待されます。売主自身もレインズの売主向けサービスでステータスを定期確認する習慣をつけることが有効でしょう。
3. 売主への説明義務と登録証明書の最新化
不動産会社はレインズへの登録状況を売主に説明する義務を負うようになりました。担当者からの説明が不十分と感じた場合は、積極的に情報開示を求める姿勢が大切です。
4. 違反業者への行政処分と罰則の明確化
違反業者への行政処分・罰則の基準が明確化され、悪質な囲い込み行為には業務停止命令や免許取り消しが下される可能性があります。制度的な抑止力の強化により、業界全体の透明性向上が期待されます。
5. 改正から1年以上が経過した現在も残る課題
2026年時点でも囲い込みを完全に排除するには至っていない面があります。制度整備は進んでいますが、売主自身が知識を持ち確認行動をとり続けることが、現時点では最も確実な防衛策と言えるでしょう。
四日市市で実際に起こりうる囲い込みの手口と被害
具体的な手口と売主が受ける損害を知っておくことで、いざというときの判断力が高まります。四日市市の市場においても起こりうる事例として、しっかり把握しておきましょう。
囲い込みに使われる具体的な手法
囲い込みを行う会社は一見すると信頼できる担当者の印象を持ちながら、水面下で情報を操作することがあります。代表的な手口を以下で確認しておきましょう。
根拠のない「すぐ売れる」という言葉に要注意
「この物件はすぐ売れます」という言葉は、他社への相談を思いとどまらせる目的で使われることがあります。楽観的な説明が続く場合は、類似物件の成約事例など具体的な根拠を確認することが大切でしょう。
他社・他の買主からの問い合わせを意図的に遮断する
「すでに商談中です」と虚偽の説明をして他社や他の買主からの問い合わせを遮断する手口があります。売主の知らないところで行われるため発見が難しく、レインズの登録状況と問い合わせ数を照らし合わせる確認が有効でしょう。
仲介手数料の値引きを餌に専任契約を結ばせる
「専任契約なら手数料を割り引きます」という提案が囲い込みの入口になることがあります。割引の条件や契約内容を書面で確認したうえで、買主候補を絞り込む意図がないかを冷静に見極めることが必要です。
内覧対応を意図的に減らして買主候補を絞り込む
「オーナーが多忙で内覧が難しい」などと伝え、内覧数を故意に減らすケースも報告されています。問い合わせ件数や内覧調整の詳細を定期報告してもらう取り決めを最初に設けておくと安心です。
囲い込みによって売主が受ける実際の損害
囲い込みは売主に経済的・精神的な実害をもたらす深刻な問題です。具体的にどのような損害が生じるかを理解しておきましょう。
本来より低い価格での売却を余儀なくされる
買主候補が自社に限定されることで競争原理が働かず、値下げ交渉を受け入れざるを得ないケースが生まれます。四日市市の戸建て売却相場は約1,999万円ですが、囲い込みによって数百万円単位の差が生じることも考えられます。
売却期間が長期化して機会損失が生まれる
他社からの良縁を断ち続けた結果、売却が数カ月単位で長引くケースがあります。固定資産税・管理費の負担継続や引越し計画の遅延など、複合的な損失が積み重なることになるでしょう。
精神的・経済的な負担が増大する
売却活動が長引くと不安とストレスが蓄積され、精神的な消耗も大きくなります。売主が主体的に情報を取りにいく姿勢を持つことが、こうした負担を軽減するうえで欠かせません。
四日市市の地域特性と囲い込みリスクの関係
四日市市は地域密着型の中小会社と大手が共存するエリアであり、地元の相場感に強い反面、情報が局所的になりやすい側面があります。
依頼先の会社がレインズへの登録や他社対応をどのように行っているか確認する姿勢が、四日市市での売却では特に重要と言えるでしょう。
四日市市の売主が今すぐできる囲い込み・両手仲介の防止策
難しい専門知識がなくても実践できる防止策が複数あります。売却活動を始める前から意識しておくことで、リスクを大幅に減らすことができます。
レインズへの登録状況を自分で確認する方法
専任・専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は登録証明書を売主に交付する義務があります。記載された登録番号でレインズの売主向けサービスにアクセスすれば、掲載状況や取引ステータスを自分で確認できます。
証明書の交付が遅れている場合や、商談中の表示が続くのに内覧が少ない場合は、担当者に説明を求めましょう。
複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶメリット
一般媒介契約を活用して複数社に依頼することで、各社が競い合う環境が生まれ、情報独占を防ぐことができます。対応状況を自分で管理する手間は増えますが、囲い込みリスクを構造的に回避できる有効な方法です。
物件の特性や売却希望時期を考慮したうえで、どちらの契約形態が自分に合うかを判断しましょう。
担当者の言動や対応から信頼性を見極めるポイント
信頼できる担当者は、リスクも含めた情報を丁寧に説明し、他社からの問い合わせ件数やレインズへの反響数を自発的に共有してくれます。
根拠のない楽観論を繰り返す、質問にあいまいな回答をするといった言動が続く場合は、他社への相談も検討することをお勧めします。
査定価格と売り出し価格の乖離に注意する
初回の査定価格が相場より著しく高い場合、囲い込みを目的とした「高値提示」の可能性があります。複数社の査定を比較し、価格の根拠と売却戦略について納得のいく説明を受けることが大切です。
後から値下げを繰り返すパターンは売主にとって不利になりやすいため、最初の段階でしっかり確認しておきましょう。
信頼できる不動産会社を四日市市で選ぶための基準
地域での取引実績、担当者の対応の丁寧さ、情報公開への積極性を総合的に見ることが重要です。
また、「諸費用のシミュレーションを書面で提示してくれるか」「税理士・司法書士などの専門家との連携体制があるか」といった点も、信頼性を測る大切な基準になります。
手取り額を最大化するためには、売却価格だけでなくコスト全体を見渡した提案をしてくれる会社を選ぶことがカギを握ります。
囲い込みが発覚したときの具体的な対応手順
囲い込みの疑いが生じた場合は、早急かつ適切に対処することが損害を最小限に抑えるうえで重要です。感情的にならず、事実に基づいて段階的に行動していきましょう。
まず専任媒介契約の解除を検討する
専任・専属専任媒介契約には一般的に3カ月の有効期間がありますが、レインズ未登録・活動報告の怠り・囲い込みの証拠がある場合は契約解除の正当な理由になり得ます。
解除を申し出る前に、メールのやり取りや口頭説明のメモ、登録証明書のコピーなどの記録を保管しておくことが重要です。
解除後に新たな不動産会社を選ぶ際の注意点
前の会社との経緯を正直に伝えたうえで複数社の査定を取り直し、対応の透明性と担当者の姿勢を改めて比較することをお勧めします。一般媒介契約で複数社に並行依頼することも再発防止として有効です。
信頼できるパートナーが見つかるまで焦らず選ぶ姿勢を大切にしてください。
行政・関係機関への通報・相談先
自力での解決が困難な場合は、専門機関への相談・申告が重要な選択肢になります。以下の窓口を状況に応じて活用してください。
国土交通省への申告方法
国土交通省の地方整備局にある宅建業担当窓口に証拠資料とともに申告することで、行政調査につながる可能性があります。事前にウェブサイトで申告手順を確認しておくと、スムーズに対応できるでしょう。
三重県・四日市市の担当窓口への相談
三重県庁の宅地建物取引業を所管する窓口への相談が有効です。四日市市役所の消費生活相談窓口も初期相談に対応しており、適切な機関へのつなぎ役を担ってくれます。
レインズ運営機関への申告手順
不動産流通機構に対して、登録義務違反や情報操作に関する申告ができます。登録証明書の番号や取引ステータスの記録を手元に用意してから連絡すると、調査がスムーズに進む可能性が高まるでしょう。
消費者センターや弁護士への相談も選択肢に
消費生活センターでも不動産トラブルの相談を受け付けています。損害賠償や法的手続きが必要な状況では、不動産取引に詳しい弁護士への相談が最善の選択肢になるかもしれません。
四日市の信頼できる不動産会社3選
四日市市および周辺エリアで不動産売却を検討している方に向けて、信頼性と実績を兼ね備えた3社をご紹介します。それぞれの特徴を比較しながら、自分の状況に合った会社を選んでいただければ幸いです。
株式会社ノーサイド
| 会社名 | 株式会社ノーサイド |
| 住所 | 〒510-0806 三重県四日市市本郷町8-16 |
| 電話番号 | 059-325-7623 |
| 公式サイトURL | ■不動産売却特設サイトhttps://www.yokkaichi-shinchiku.com/ ■ノーサイド総合サイトhttps://noside-inc.com/ |
株式会社ノーサイドは、四日市市を中心に桑名市・鈴鹿市・川越町・朝日町・菰野町・東員町など周辺エリアを幅広くカバーする地域密着型の不動産会社です。
相続・住み替えによる戸建て売却はもちろん、農地や空き家の買取、他社で断られた土地の相談にも柔軟に対応しています。査定の段階から売却諸経費のシミュレーションを書面で提示してくれる点は、手取り額を重視する売主にとって心強いサービスです。
コストパフォーマンスの高い解体業者の紹介にも対応しており、不動産以外にもライフスタイル全体に関わる提案ができる幅広い事業展開が強みと言えるでしょう。
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株式会社ノーサイド公式HPはこちら
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株式会社近鉄不動産 四日市営業所
| 会社名 | 近鉄不動産株式会社 四日市営業所 |
| 住所 | 〒510-0086 三重県四日市市諏訪栄町7-34 近鉄百貨店2F |
| 電話番号 | 0120-571-677 |
| 公式サイトURL | https://chukai.kintetsu-re.co.jp/ |
株式会社近鉄不動産は、全国50店舗以上のネットワークを持ち、関西から関東にかけて展開する大手不動産会社です。会社全体での総額1,000億円以上という不動産取扱高が示す通り、豊富な実績と高い信頼性を誇ります。
建物瑕疵保証サービスや住宅設備保証サービスなど充実したサポート体制が整っており、保証面を重視する方に特におすすめです。大手ならではの広告戦略と地域に根ざした営業力の両立が、近鉄不動産の大きな強みと言えるでしょう。
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近鉄不動産株式会社（四日市営業所）の口コミ・評判は？利用者の本音を編集部が徹底解説！
三交の仲介「すまいる」 四日市営業所 三交不動産株式会社
| 屋号 | 三交の仲介「すまいる」 四日市営業所 |
| 会社名 | 三交不動産株式会社 |
| 住所 | 〒510-0067 四日市市浜田町4-20 四日市三交ビル1F |
| 電話番号 | 0120-154-353 |
| 公式サイトURL | https://sanco-smile.jp/ |
三交不動産株式会社が運営する「三交の仲介すまいる」四日市営業所は、三重・愛知・岐阜に広がる売却ネットワークを持つ地域有力企業です。2015〜2024年度の10年間で仲介件数13,700件以上という実績が、長年の信頼を裏付けています。
買取・買取保証・リースバックにも対応しており、多様な売却方法から選べる柔軟性が特徴です。売却相談から引き渡し後のフォローまで一貫したサポート体制を整えており、安心感・手厚いサービスを重視する方に向いているでしょう。
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三交の仲介「すまいる」四日市営業所（三交不動産株式会社）の口コミ・評判は？利用者の本音を編集部が徹底解説！
まとめ
この記事では、四日市市の不動産売却で注意すべき両手仲介と囲い込みの仕組み、防止策、発覚時の対処法について解説しました。2025年1月の宅建業法改正により制度的な整備は進んでいますが、現場での課題は残っています。
レインズの登録確認、複数社への査定依頼、担当者の対応チェックなど、売主自身が能動的に動くことが最大の防衛策です。
四日市市には、地域密着のノーサイド、大手ネットワークの近鉄不動産、豊富な仲介実績の三交不動産と、それぞれ強みの異なる会社が揃っています。特徴を比較しながら自分の状況に合ったパートナーを選ぶことが、満足のいく売却への近道になるでしょう。
正しい知識と信頼できるパートナーを持つことで、四日市市での不動産売却を納得のいく形で進めていただけることを願っています。
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